이안의 건축 아카이브

위반건축물 경매, 낙찰받아도 괜찮을까요? 결론부터 말하면,  👉 “싸다고 들어가면 대부분 손해입니다.” 특히 아래 3가지가 막혀 있으면 👉 양성화가 아니라 지속적인 손실 구조 로 들어갈 가능성이 높습니다. 1️⃣ 이행강제금으로 끝나는 문제가 아닙니다 많은 사람들이 위반건축물을 이렇게 생각합니다. 👉 “벌금 좀 내고 나중에 양성화하면 되지 않나요?” 하지만 실제 구조는 다릅니다. 이행강제금은 단순 벌금이 아니라 👉 매년 반복될 수 있는 비용 구조 입니다. 즉, 해결이 안 되는 상태라면 👉 계속해서 돈이 빠져나가는 구조가 됩니다. 여기서 중요한 판단 기준은 하나입니다. 👉 “이게 나중에 고칠 수 있는 위반이냐” 이걸 먼저 봐야 합니다. 2️⃣ 양성화 가능 여부는 3가지로 결정됩니다 위반건축물이 실제로 양성화 가능한지 여부는 다음 3가지로 거의 결정됩니다. ✔️ 1. 용적률 / 건폐율 이미 법정 한계를 초과한 상태라면 👉 구조적으로 줄이지 않는 이상 해결이 불가능합니다. 이 경우: 일부 철거 필요 면적 감소 발생 👉 즉, 수익 구조가 깨집니다. ✔️ 2. 일조권 / 높이 제한 정북방향 사선이나 높이 제한에 걸린 경우 👉 단순 신고로 해결되지 않습니다. 특히 상층부 위반은 👉 물리적으로 철거 외 답이 없는 경우 도 많습니다. ✔️ 3. 주차 기준 가장 많이 막히는 부분입니다. 주차 기준이 맞지 않으면 👉 추가 확보가 불가능한 경우가 많습니다. 특히 도심 소규모 건물은 👉 대안 자체가 없는 경우가 대부분 입니다. 3️⃣ 실제로는 “걸러내는 싸움”입니다 위반건축물 경매는 👉 “싸게 사서 고친다”가 아니라 👉 “처음부터 걸러내는 싸움”입니다. 실무에서는 이렇게 판단합니다. 구조적으로 해결 가능 → 검토 일부 철거 필요 → 보류 기준 자체가 안 맞음 → 바로 제외 👉 이 기준 없이 접근하면 낙찰 이후에 문제를 알게 되는 구조 가 됩니다. 🔧 실제 낙찰 후 발생하는 구조적 문제 실무에서 위반건축물은 낙찰 이후부터 문제가 시작됩니다....

장애인 엘리베이터 면적 포함 여부와 설계 시 막히는 이유를 정리합니다. 결론부터 말하면, 👉 조건을 만족하면 면적에서는 제외될 수 있습니다. 하지만 중요한 점은 👉 면적 제외 ≠ 공간이 없는 것 입니다. 실제 설계에서는 벽체와 구조를 가진 수직 코어 이기 때문에 주차, 일조권, 이격 문제까지 영향을 주는 핵심 요소입니다. 1️⃣ 면적 제외 기준의 핵심 장애인 승강기는 일정 조건을 만족하면 바닥면적 및 건축면적에서 제외 됩니다. 그래서 건폐율이 빠듯한 대지에서는 건축주 입장에서 매우 유리한 요소로 보입니다. 하지만 여기서 가장 많이 발생하는 착각이 있습니다. 👉 면적에서 빠진다 = 공간도 차지하지 않는다 이건 완전히 다른 개념입니다. 법은 계산에서 제외해 줄 뿐, 👉 실제 건물에서는 그대로 존재하는 구조물입니다. 이 차이를 이해하지 못하면 👉 설계 시작 단계부터 잘못된 판단으로 이어집니다. 2️⃣ 엘리베이터는 단순 설비가 아니라 구조 코어 엘리베이터는 기계 설비가 아니라 👉 수직 구조 코어 입니다. 벽체, 승강로, 구조 보강까지 포함하면 실제 점유 공간은 생각보다 훨씬 커집니다. 즉, 단순히 “작은 설비 하나”가 아니라 👉 1층부터 옥상까지 이어지는 고정 구조 요소 가 생긴다고 보셔야 합니다. 이 구조 코어는 이후 모든 평면 구성과 동선에 영향을 줍니다. 3️⃣ 외부 배치가 바로 막히는 이유 많은 건축주가 이렇게 생각합니다. 👉 “면적에 안 들어가니까 외부에 붙이면 되지 않나요?” 하지만 실제로는 바로 다음 조건에 걸립니다. 대지 안 공지 건축선 제한 민법상 경계선 이격거리 특히 이격거리는 면적과 완전히 별개 기준입니다. 👉 면적 제외 혜택이 있어도 👉 경계선에 붙이는 것은 대부분 불가능합니다. 결국 배치 가능한 영역이 크게 줄어들고 👉 설계 자유도가 급격히 떨어집니다. 4️⃣ 주차 계획과 충돌하는 순간 설계가 무너집니다 외부에 엘리베이터 코어가 돌출되면 차량 동선에 직접적인 영향을 줍니다. 회전 반경 부족 진입 동선 간섭 주차면 배치 불가 ...

장애인 엘리베이터 면적 포함 여부와 설계 시 막히는 이유를 정리합니다. 결론부터 말하면, 면적에서는 제외될 수 있지만 실제 설계에서는 큰 공간을 차지하는 구조 코어입니다. 그래서 “면적이 안 들어가니 아무 데나 배치해도 된다”는 판단은 일조권, 주차, 이격 문제로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 건축주분들이 가장 많이 하시는 오해가 있습니다. “장애인 엘리베이터는 면적에 안 들어가니까 밖에 붙이면 된다”는 판단입니다. 이 생각은 직관적으로 맞아 보이지만, 실무에서는 오히려 설계를 망치는 출발점 이 됩니다. 면적에서 제외된다는 것은 법적 계산에서 빠진다는 의미 일 뿐, 실제 공간에서 사라진다는 뜻이 아니기 때문입니다. 서류에서는 0㎡지만, 현실에서는 벽체와 구조를 가진 명확한 물리적 덩어리 가 생깁니다. 이 차이를 이해하지 못하면 배치부터 잘못 시작됩니다. 1️⃣ 면적 0㎡의 의미 장애인 승강기는 조건을 만족하면 바닥면적과 건축면적에서 제외 됩니다. 그래서 건폐율이 빠듯한 대지에서는 유리한 요소로 보입니다. 하지만 중요한 점은 👉 면적 제외 ≠ 공간 없음 즉, 숫자만 빠질 뿐 실제 건물에는 그대로 존재합니다. 이 개념을 놓치면 “공짜 공간”이라는 착각으로 이어집니다. 2️⃣ 엘리베이터는 구조 코어입니다 엘리베이터는 단순 설비가 아니라 수직 구조 코어 입니다. 벽체와 구조를 포함하면 실제 점유 공간은 생각보다 큽니다. 결국 1층부터 옥상까지 이어지는 👉 고정된 구조 요소 하나가 생긴다고 보셔야 합니다. 이 코어는 이후 모든 평면과 동선에 영향을 줍니다. 3️⃣ 1층에서 바로 막히는 이유 외부 배치를 시도하면 바로 제한에 걸립니다. 대지 안 공지 건축선 민법상 경계선 이격거리 면적에서 제외된다고 해서 경계선에 붙일 수 없습니다. 👉 배치 가능한 영역 자체가 줄어듭니다. 이 단계에서 이미 설계 자유도가 크게 제한됩니다. 4️⃣ 주차 계획과 충돌 엘리베이터 코어가 외부로 튀어나오면 차량 회전 반경과 동선을 방해합니다. 도면상 작은 돌출처럼 보여도 실제 차량 동선에...

안녕하세요. 이안 건축사사무소입니다. 도심지 꼬마빌딩을 계획하시는 건축주분들과 상담을 하다 보면 항상 같은 지점에서 막히게 됩니다. 용적률은 이미 끝까지 썼고, 엘리베이터는 반드시 넣어야 하는 상황 입니다. 특히 4층 이상 상가건물은 엘리베이터 유무에 따라 임대 경쟁력이 크게 달라지기 때문에 사실상 필수 요소입니다. 그런데 문제는 이 엘리베이터 하나 때문에 용적률, 주차장, 임대면적, 공사비까지 전부 영향을 받는다 는 점입니다. 이 글에서는 같은 엘리베이터라도 어떤 기준으로 설계하느냐에 따라 결과가 어떻게 달라지는지, 건축주 입장에서 이해할 수 있도록 설명드리겠습니다. 1️⃣ 엘리베이터 하나가 사업성을 흔드는 이유 많은 분들이 엘리베이터를 단순한 편의시설로 생각하시지만, 꼬마빌딩에서는 구조가 다릅니다. 엘리베이터는 곧 면적을 차지하는 시설 이고, 그 면적은 곧 용적률과 직결되는 요소 입니다. 즉, 단순 설비가 아니라 건물의 수익 구조를 바꾸는 변수입니다. 2️⃣ 일반 승강기가 만드는 용적률 문제 일반 승강기를 적용하면 승강로 면적이 각 층 바닥면적에 포함됩니다. 이미 용적률을 거의 다 사용한 상태에서는 이 작은 면적 증가가 바로 문제로 이어집니다. 층별로 보면 미미해 보이지만, 전체 층에 누적되면 상당한 면적이 증가하게 됩니다. 결국 용적률 초과로 인해 설계를 수정하거나, 임대면적을 줄여야 하는 상황이 발생합니다. 이때 줄어드는 면적은 대부분 가장 가치 있는 상업 공간입니다. 3️⃣ 해결의 핵심: 장애인용 승강기 특례 이 문제를 해결하는 핵심이 바로 장애인용 승강기 특례 입니다. 일정 기준을 만족하면 승강로가 면적 산정에서 제외되는 구조가 만들어집니다. 이 의미는 단순합니다. 👉 실제로는 설치되지만 용적률 계산에서는 빠진다 결과적으로 용적률을 유지하면서도 엘리베이터를 확보할 수 있게 됩니다. 4️⃣ 실무에서 반드시 구분해야 하는 부분 여기서 중요한 포인트는 하나입니다. 승강로 → 제외 승강장 → 포함 가능 이 차이를 명확하게 구분하지 않으면 인허가 단계에서 ...

반갑습니다. 이안 건축사사무소입니다. 위반건축물은 가격이 싸다는 이유로 접근하는 경우가 많지만, 실무에서는 “싸게 사는 순간 이미 손해 구조에 들어갈 수 있는 자산”입니다. 중요한 것은 싸게 사는 것이 아니라, 살 수 있는 물건인지 먼저 판단하는 것 입니다. 건물 매매뿐만 아니라 특정세대에서 위법으로 공간을 확장시에도 건물 전체에 리스크가 생길수가 있습니다.  아래의 내용은 조건이 좋다고 매수를 하는 순간 일어날수 있는것들의 내용입니다.  나의 자산을 지키는 방법을 확인해 보도록 하겠습니다.  1️⃣ 시정명령 승계 – 낙찰 순간 책임은 모두 본인 위반건축물의 가장 기본적인 구조는 여기서 시작됩니다. 건축법에 따라 내려진 시정명령은 사람에게 붙는 것이 아니라 건물에 붙는 행정처분 입니다. 그래서 소유자가 바뀌면 자연스럽게 그 책임도 같이 넘어옵니다. 많은 분들이 “전 주인이 한 위반인데 왜 내가 책임지냐”고 생각하시지만, 행정에서는 전혀 인정되지 않습니다. 낙찰받는 순간부터는 내가 위반 상태를 유지하고 있는 사람 이 됩니다. 이 구조를 이해하지 못하면 시작부터 잘못된 판단입니다. 2️⃣ 이행강제금 무한 반복 – 이제는 끝이 없습니다 과거에는 일정 횟수(5회)까지만 부과되던 시절이 있었지만, 지금은 완전히 달라졌습니다. 현재는 시정이 되지 않는 한 연 2회씩 계속 부과되는 구조 입니다. 이게 실무에서 중요한 이유는 단순 벌금이 아니라 지속적인 현금 유출 구조 라는 점입니다. 임대 수익을 만들기도 전에 강제금이 계속 빠져나가면, 투자 자체가 성립하지 않습니다. 3️⃣ 영리목적 가중 – 임대수익이 오히려 독이 되는 구조 특히 문제가 되는 건 임대 목적의 위반입니다. 대표적으로 방을 나누거나 면적을 늘려 수익을 키운 경우인데, 이 경우는 단순 위반이 아니라 영리 목적 위반 으로 판단됩니다. 이때는 기본 이행강제금에서 끝나는 것이 아니라 최대 100%까지 가중 됩니다. 결국 “수익을 내려고 만든 구조가 오히려 더 큰 비용을 만드는 상황”이 됩니다...

  구옥 해체와 석면 조사, 초보 건축주가 반드시 알아야 할 실무 가이드 반갑습니다. 이안 건축사사무소입니다. 🏛️ 신축 허가를 받으면 대부분 “이제 바로 철거하면 되겠지”라고 생각하십니다. 하지만 실무에서는 이 판단이 가장 많은 문제를 발생시키는 출발점입니다. 철거는 단순히 건물을 부수는 작업이 아니라 법적 절차, 안전 계획, 행정 흐름이 동시에 작동하는 ‘시작 단계’ 입니다. 이걸 놓치면 공사 중단은 물론, 일정 지연과 금전적 손실까지 이어질 수 있습니다. 지금부터 슬라이드 흐름 기준으로 하나씩 실제 실무 기준에서 풀어드리겠습니다. 1️⃣ 신축 허가가 났다고 바로 철거하면 안 되는 이유 신축 허가를 받으면 당장이라도 철거를 시작하고 싶으실 겁니다. 하지만 이 시점에서 한 번 멈추셔야 합니다. 신축은 ‘건설 행위’, 철거는 ‘관리 행위’ 로 출발점이 다릅니다. 즉, 신축 허가를 받았다는 것은 “짓는 권리”일 뿐, “부수는 권리”까지 포함된 것이 아닙니다. 이 차이를 이해하지 못하면 시작부터 막히게 됩니다. 2️⃣ 신축 허가 ≠ 해체 허가 (완전히 다른 절차) 법적으로도 이 부분은 명확하게 구분되어 있습니다. 신축 허가는 건축법, 해체는 건축물관리법 적용 대상 입니다. 따라서 내 건물이라도 👉 해체 허가 없이 철거하면 불법 입니다. 실무에서는 이걸 모르고 철거를 진행했다가 👉 공사 중지 + 행정 처분 을 맞는 사례가 반복됩니다. 3️⃣ 해체계획서는 필수, 철거도 ‘설계’입니다 현재는 단순 철거 신고가 아니라 👉 전문가 검토 해체계획서 제출 → 승인 구조입니다. 여기서 중요한 개념은 하나입니다. 철거도 설계 영역이다. 즉, 어떻게 부술지 어디서부터 해체할지 주변 건물 영향은 없는지 이 모든 것이 사전에 계획되어야 합니다. 4️⃣ 철거 전에 반드시 확인해야 할 ‘석면’ 철거 단계에서 가장 위험한 요소가 바로 석면 입니다. 석면은 1급 발암물질이기 때문에 👉 확인 ...