이안의 건축 아카이브

상가 용도변경을 진행하다 보면 대부분의 건축주가 같은 벽에 부딪힙니다. 바로 주차장 확보 와 장애인 편의시설 입니다. “겨우 15평 카페인데 주차장을 더 만들라고요?” “입구 턱 하나 때문에 10m 넘는 경사로를 설치하라고요?” 이 질문, 실무에서는 매우 현실적인 고민입니다. 하지만 중요한 점은 법을 그대로 적용하면 막히고, 법을 해석하면 길이 보인다는 것 입니다. ■ 주차장 계산의 핵심: 전체가 아니라 ‘증가분’만 본다 용도변경 시 주차장은 건물 전체를 다시 계산하는 것이 아닙니다. 변경으로 인해 추가로 발생하는 주차 수요만 계산 합니다. 이 개념 하나만 이해해도 불필요하게 주차장을 추가해야 하는 상황을 상당 부분 줄일 수 있습니다. ■ 0.5대의 마법: 여기서 승부가 갈립니다 실무에서 가장 중요한 포인트입니다. 주차 대수 계산 결과가 0.5 미만 → 0대 (버림) 0.5 이상 → 1대 (올림) 이 단순한 기준이 용도변경 가능 여부를 결정합니다. 즉, 0.4와 0.5는 완전히 다른 결과 를 만듭니다. ■ 1대 미만이면 ‘아예 면제’가 가능합니다 여기서 한 단계 더 들어가면 실무에서 사용하는 핵심 전략이 나옵니다. 추가 주차 대수가 1대 미만일 경우 → 설치 의무 자체가 면제 됩니다. 예를 들어 0.9대라면 올림해서 1대가 아니라,  아예 0대로 처리되는 구조 입니다. 이 조항 때문에 좁은 필지에서도 승인 가능성이 열립니다. ■ 반드시 알아야 할 ‘누적 합산 원칙’ 다만 여기서 중요한 리스크가 있습니다. “이번에 0.4, 다음에 또 0.4로 나눠서 진행하면 되지 않을까?” 이 방식은 통하지 않습니다. 이전에 발생한 소수점은 사라지지 않고  다음 용도변경 시 누적 합산 됩니다. 즉, 주차 이력 관리가 매우 중요합니다. ■ 진짜 문제는 주차장이 아니라 ‘장애인 시설’입니다 주차장을 해결했다고 끝이 아닙니다. 최근 실무에서 더 많이 막히는 부분은  장애인 편의시설 설치 의무 입니다. 특히 기준이 ...

반갑습니다. 이안 건축사사무소입니다. 🏛️ 최근 2026년 특별법 이슈로 인해 옥상 판넬이나 무단 증축을 양성화하려는 상담이 급격히 늘고 있습니다. 그런데 현장에서 가장 많이 듣는 질문이 하나 있습니다. “이행강제금 다 냈는데 이제 합법 아닌가요?” 이 질문, 결론부터 말씀드리면 완전히 잘못된 이해입니다. 이행강제금은 단순히 과거 위반에 대한 벌금일 뿐이며, 합법화와는 전혀 별개의 문제 입니다. 오늘은 왜 양성화가 단순한 서류 작업이 아니라 사실상 ‘건물을 다시 만드는 수준’이 되는지 차근히 설명드리겠습니다. ■ 벌금 냈다고 끝? 가장 위험한 착각  계속 부과되는 행정 제재입니다. 즉, 돈을 냈다고 해서 문제가 해결되는 것이 아니라, 위반 상태가 유지되는 한 계속 따라붙는 비용 입니다. 건축물대장에도 ‘위반건축물’ 표기가 그대로 남기 때문에 대출, 매매, 임대 모두에서 불이익이 발생합니다. ■ 이제는 ‘버티기 전략’이 통하지 않습니다 과거에는 몇 번 내면 끝난다는 인식이 있었지만, 지금은 다릅니다. 연 2회 반복 부과 + 횟수 제한 없음 구조로 바뀌었기 때문입니다. 여기에 2026년부터는 AI 기반 단속 까지 확대됩니다. 예전처럼 “설마 걸리겠어”라는 접근은 이제 통하지 않습니다. ■ 양성화의 핵심: 과거가 아니라 ‘현재 기준’ 많은 분들이 착각하는 부분이 여기입니다. “예전에 지은 건데 그때 기준으로 봐야 하는 거 아닌가요?” 아닙니다. 양성화는 신청 시점의 최신 법 기준 적용 이 원칙입니다. 즉, 현재 기준의 내진 주차 단열 이 세 가지를 모두 통과해야 합니다. ■ 건폐율·용적률: 이미 게임 끝난 경우가 많습니다 현실적으로 가장 많이 막히는 부분입니다. 이미 기존 건물이 건폐율·용적률을 꽉 채운 상태라면 옥상에 공간이 남아 있어도 법적으로는 ‘면적 추가’ 자체가 불가능 합니다. “공간은 있는데 왜 안 되죠?” → 법적으로 남은 용량이 없기 때문입니다. ■ 일조권 사선제한: 단 10cm도 예외 없습니다 정북방향 일조권 사선제한은 ...

반갑습니다. 이안 건축사사무소입니다. 다가구주택을 매입해 에어비앤비를 운영하려는 분들을 만나보면, 대부분은 비슷한 그림을 먼저 떠올리십니다. 옥상에 테라스를 만들고, 감성적인 조명을 달고, 내부를 호텔처럼 꾸미면 바로 수익이 날 것이라고 생각하십니다. 그런데 실무에서는 그보다 훨씬 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 👉 이 공간이 ‘합법적으로 운영 가능한 상태인지’입니다. 이걸 확인하지 않고 인테리어부터 시작하면 어떻게 되냐면, 공사를 다 마친 뒤에 “영업 불가” 판정을 받는 상황이 실제로 발생합니다. 그래서 이 사업은 시작 순서 자체가 중요합니다. 📑 에어비앤비는 인테리어가 아니라 ‘법규 구조’로 결정됩니다 에어비앤비는 단순 임대가 아니라, 법적으로는 관광진흥법과 건축법이 동시에 적용되는 구조입니다. 그래서 이 사업은 공간을 어떻게 꾸미느냐보다 👉 법적 조건을 충족했는지가 먼저 판단 기준이 됩니다. 실무에서는 항상 이 순서로 진행됩니다. 👉 법규 검토 → 가능 여부 판단 → 양성화 → 인테리어 이 순서가 뒤집히면 인테리어 비용은 투자금이 아니라 손실이 됩니다. 📑 애초에 ‘가능한 건물’인지부터 틀리는 경우가 많습니다 현장에서 가장 많이 나오는 질문이 “이 건물로도 에어비앤비가 되나요?”입니다. 결론부터 말씀드리면, 아무 건물에서나 가능한 구조가 아닙니다. 👉 ‘실제 거주하는 주택’만 가능하기 때문입니다. 그래서 다가구주택은 가능하지만, 오피스텔이나 근린생활시설은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 이걸 모른 채 인테리어를 먼저 진행하면, 사업 자체가 성립되지 않는 상태에서 비용만 먼저 투입되는 상황이 됩니다. 📑 230㎡ 기준은 ‘서류’가 아니라 ‘현장’에서 걸립니다 많이들 “우리 건물은 면적이 좀 큰데 괜찮을까요?”라고 물어보십니다. 여기서 중요한 기준은 👉 건물 전체가 아니라 ‘실제 거주 공간 230㎡ 미만’입니다. 문제는 무단 증축입니다. 옥탑방이나 발코니 확장처럼 실제로 사용하고 있는 공간은 면적에 포함되기 때문에, 이 부분이 합쳐지면 기준을 ...

반갑습니다. 이안 건축사사무소입니다. 👷‍♂️ 내 집을 짓거나 건물을 올릴 때, 현장에서 가장 많이 듣는 말은 "이 동네 관행은 원래 이렇습니다" , "마감하면 보이지도 않는데 대충 넘어가시죠" 입니다. 건축주는 불안한 마음에 넘어가기 쉽지만, 건축은 감정이 아니라 법규와 설계도서 로 판단해야 합니다. 오늘은 현장 경험이 풍부한 이안 건축사 가 시공사의 무책임한 관행을 단칼에 제압하고, 건축주의 자산을 지켜내는 진짜 감리 의 핵심을 알려드립니다. 🏛️ 1. 현장의 절대 기준: 설계도서와 법령의 위계 현장에서 가장 먼저 기억해야 할 원칙은 설계도서가 절대 기준 이라는 점입니다. 건축법」 제24조 제1항에 따르면, 시공자는 계약대로 성실히 공사하고, 반드시 법령에 맞게 시공해야 합니다. 어떤 현장의 관행이나 시공사의 주장도 설계도서보다 우선할 수 없으며, 도면이 곧 현장의 절대 룰 임을 명심해야 합니다. 2. 시공자의 의무: 상세시공도면(Shop Drawing)의 중요성 기본 도면만으로 품질 보장이 어려운 경우, 감리자는 「건축법」 제24조 제4항에 따라 상세시공도면 작성 요청 권한 이 있습니다. 시공자는 이 도면을 작성하고 감리 확인을 받아 공사해야 하는 법적 의무가 있으며, 이를 무시하면 위법이 됩니다. 3. 현장의 사법관: 감리자의 법적 권한 감리자는 단순 조언자가 아니라, 「건축법 시행령」 제19조 제9항 제1호에 명시된 시공 적합성 확인 권한을 지닌 현장의 최고 권위자입니다. 설계도서를 기준으로 부실시공을 차단하고 안전과 품질을 판별 하는 역할을 수행합니다. 4. 소규모 현장 3대 핵심 체크리스트 소규모 현장은 도면의 디테일 부족을 이유로 임의 시공 이 빈번합니다. 중요 체크리스트 3가지: 단열재 성능 – 거주자 안전과 직결되는 핵심 요소 층간 소음 방지 두께 – 다가구·공동주택 콘크리트 슬래브 기준 준수 부위별 단열 두께 – 지역별·외벽·지붕별 에너지 절약 설계 기준 준수 현장 반입 자재의 시험성적서 확인 ...